ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา ราคาบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์ได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 100,000 ดอลลาร์ออสเตรเลียเป็น 1.12 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยของซิดนีย์ (รวมถึงบ้านและอพาร์ตเมนต์) สูงกว่าระดับน้ำสูงก่อนหน้านี้ 2.6%ซึ่งบันทึกไว้ในเดือนสิงหาคม 2017 ก่อนที่เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจะเข้มงวด (และเกิด COVID-19) แม้แต่พื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองซิดนีย์ เช่น ชายฝั่งตอนกลาง ก็มีสถิติเพิ่มขึ้นเป็นตัวเลขสองหลัก
สิ่งที่ผลักดันให้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหล่านี้เป็นเรื่องของการถกเถียงกัน
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของออสเตรเลียจาก COVID-19 แข็งแกร่งกว่าที่หลายคนคิด โอกาสที่ชาวออสเตรเลียส่วนใหญ่จะได้รับการฉีดวัคซีนและการเปิดพรมแดนระหว่างประเทศอีกครั้งทำให้มีความหวังมากขึ้น แม้ว่าการเริ่มใช้วัคซีนของเราจะไม่ได้โดดเด่นในด้านการวางแผนและการดำเนินการก็ตาม
แน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ยิ่งไปกว่านั้น เงินกู้ที่สามารถคงที่ได้สามหรือห้าปีมีราคาถูกลงมากและใช้กันอย่างแพร่หลายมากขึ้นเช่นกัน สิ่งนี้ทำให้ผู้กู้มีความสามารถในการยืมเงินจำนวนมากขึ้น
รัฐบาลกลางก็มีส่วนร่วมเช่นกัน ด้วยชุดมาตรการที่มีเป้าหมายที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก เช่นเดียวกับมาตรการดังกล่าวทั้งหมด สิ่งเหล่านี้ดูน่าสนใจในระดับบุคคล แต่แปลเป็นราคาที่สูงขึ้น แบบแผนเช่น “เงินช่วยเหลือสำหรับเจ้าของบ้านหลังแรก” ควรเรียกว่า “เงินช่วยเหลือผู้ขาย” จริงๆ
ใครจะรู้ว่า “ความกลัวที่จะพลาด” มีบทบาทในการขึ้นราคามากแค่ไหน ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจและสาธารณสุขทั่วโลก ผู้คนอาจคิดว่าผู้ซื้อจะระมัดระวังมากขึ้นเล็กน้อยเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตของพวกเขา ปัญหาความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยของเรา น่าเศร้าที่มีข่าวใหม่เล็กน้อยเกี่ยวกับความจริงที่ว่าออสเตรเลีย – และโดยเฉพาะเมืองหลวงที่ใหญ่ที่สุด – มีปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ร้ายแรง มันเป็นอย่างนั้นมาอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษ
ซิดนีย์และเมลเบิร์นได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในเมืองที่มีค่าครองชีพแพงที่สุดในโลกครึ่งโหลเป็นประจำ เมื่อเปรียบเทียบราคาที่อยู่อาศัยกับรายได้เฉลี่ยที่ได้รับในเมืองเหล่านั้น อัตราการเป็นเจ้าของบ้านลดลงมากหรือน้อยอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นฐานแล้วคนหนุ่มสาวจะถูกกันออกจากการเป็นเจ้าของบ้าน เว้นแต่พวกเขาจะมีรายได้สูงมากหรือผู้ปกครองที่
มีวิธีการและความโน้มเอียงที่จะให้ความช่วยเหลือทางการเงิน
แน่นอนว่าตรงกับมูลค่าทรัพย์สินที่สูงของทรัพย์สินที่พวกเขาซื้อ แต่อย่างที่นักศึกษาประวัติศาสตร์เศรษฐกิจทราบดี นั่นคือความสบายใจเพียงเล็กน้อยเมื่อฟองสบู่ราคาสินทรัพย์แตก
กล่าวอีกนัยหนึ่ง: ราคาสินทรัพย์มีขึ้นและลง แต่หนี้จะคงอยู่ตลอดไป
เราอยู่ที่นี่อีกครั้ง ตลาดที่อยู่อาศัยมีฟองมาก ทำให้ความคล่องตัวทางการเงินในระดับบุคคลลดลงอย่างมาก และคุกคามเสถียรภาพทางการเงินในระดับมหภาค
บางคนกล่าวว่าธนาคารกลางออสเตรเลียควรปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อให้ผู้กู้จ่ายเงินในราคาที่สูงเช่นนี้ได้ยากขึ้น แต่ RBA ควรมุ่งเน้นไปที่เป้าหมายเงินเฟ้อเป็นหลัก (เป้าหมายที่พลาดไปปีแล้วปีเล่า) การว่างงานลดลงและการเติบโตของค่าจ้างเพิ่มขึ้น สิ่งเหล่านั้นล้วนต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ
เพื่อสงบสติอารมณ์ หน่วยงานกำกับดูแลพรูเด็นเชียลของออสเตรเลียอาจใช้สิ่งที่เรียกว่า “เครื่องมือแมคโครพรูเด็นเชียล” ซึ่งเป็นข้อกำหนดของสถาบันการเงินในการจำกัดความเสี่ยงเชิงระบบ ในอดีตหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินได้กำหนดนโยบายเพื่อจำกัดการเติบโตของสินเชื่อและควบคุมสัดส่วนของ “การจำนองเฉพาะดอกเบี้ย” (การจำนองที่ไม่ต้องชำระเงินต้น) สามารถและควรทำสิ่งเหล่านี้แม้ว่าจะมีประวัติที่ค่อนข้างขาด ๆ หาย ๆ ในการแสดงในเวลาที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
บางทีสิ่งสำคัญที่สุดคือ การเมืองทั้งสองฝ่ายจำเป็นต้องทบทวนระบบที่แทบไม่ซ้ำใครและแปลกประหลาดของออสเตรเลียในการอนุญาตให้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหักล้างกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีของบุคคลหนึ่ง นั่นคือ “การใส่อัตราส่วนเชิงลบ”
การหักเงินดังกล่าวได้รับอนุญาตสำหรับสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น หุ้น – และมีมาเป็นเวลา 100 ปีแล้ว แต่ไม่มีผู้ได้รับค่าจ้างชาวออสเตรเลีย “ธรรมดา” ที่สามารถขอสินเชื่อจำนวนมากเพื่อเดิมพันในตลาดหุ้นได้ แม้แต่นักลงทุนผู้มั่งคั่งก็ไม่สามารถได้รับอะไรเหมือนกับเลเวอเรจที่พวกเขาสามารถทำได้ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในประเภทสินทรัพย์อื่นๆ
นี่เป็นลักษณะเฉพาะที่มาจากจำนวนเงินที่ธนาคารทุนจำเป็นต้องระงับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เป็นความล้มเหลวของตลาดที่ควรได้รับการแก้ไข
วิธีที่ดีที่สุดในการทำเช่นนี้ – ดังที่ฉันได้ชี้ให้เห็นในรายงานของ McKell Instituteในช่วงกลางปี 2015 – คือการค่อยๆ เลิกใช้เกียร์เชิงลบเมื่อเวลาผ่านไป และอนุญาตให้ใช้กับที่อยู่อาศัยใหม่เท่านั้นในอนาคต การขยายที่อยู่อาศัยจะเป็นประโยชน์อย่างมาก
แรงงานใช้นโยบายตามรายงานนี้ในการเลือกตั้งสองครั้ง สูญเสียทั้งสองอย่าง – แม้ว่าการสูญเสียครั้งล่าสุดอาจเกี่ยวข้องกับสิ่งอื่นมากกว่า รวมถึงนโยบายการให้สินเชื่อที่ค่อนข้างแยกจากกันและน่าสนใจน้อยกว่า
